Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

ИП, юрлицо, самозанятый: как выгоднее сдавать жилье?

Кто такие самозанятые

Это физические лица, которые самостоятельно оказывают услуги с целью получения прибыли, но не оформлены в качестве ИП и не привлекают наемных работников. В качестве самозанятого можно в том числе сдавать жилье в посуточную аренду.

Что произошло

Несколько последних лет государство пытается урегулировать статус и работу самозанятых. 5 октября 2018 года Правительство РФ озвучило конкретные предложения.

Новые правила для самозанятых вступят в силу с 1 января 2019 г. Закон будет действовать в экспериментальном порядке и пока только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область и Татарстан. Эксперимент рассчитан до конца 2028 г.

Что дает статус самозанятого

В названных регионах самозанятые могут получить такие преимущества:

1. Специальный налог на профессиональный доход: 4% (если услуги оказываются физлицам) и 6% (если юрлицам).

2. Освобождение от уплаты НДФЛ и НДС.

Полезное в законодательстве:
Приказ Росстандарта от 24.09.2019 N 746-ст «О введении в действие межгосударственного стандарта»

3. Налоговый вычет из суммы налога в 10 тыс. руб.

4. Упрощенная регистрация без посещения налоговых органов. Оформить статус можно будет через разработанное ФНС мобильное приложение.

5. Освобождение от ведения отчетности.

6. Добровольная уплата страховых взносов в Пенсионный фонд.

Такую схему можно использовать, если годовой доход самозанятого не превышает 2,4 млн. руб.

Моего региона нет в списке экспериментальных. Что делать?

Если государство сочтет эксперимент успешным, то вполне может распространить новые правила для самозанятых на всю Россию. Но в любом случае можно работать в качестве ИП или юрлица. Основное преимущество этого способа — упрощенная система налогообложения (с налоговой ставкой 6%).

Кроме того, если вы оформите ИП или юрлицо, вам будет выгоднее сдавать жилье на Суточно.ру:

1. Сниженное вознаграждение Суточно.ру за бронь: не 15%, а 10–14%. Точный размер зависит от стоимости всех ваших бронирований в месяц.

2. Удобный вывод средств — до 500 000 рублей в рамках одной заявки. Если хотите выводить деньги чаще одного раза в месяц, можете воспользоваться услугой «Досрочный вывод средств» (стоимость всего 300 рублей).

Если вы хотите работать с нами как юрлицо, обращайтесь в Службу поддержки: 8-800-555-26-08, [email protected]

О других преимуществах работы в качестве юрлица мы рассказывали подробно.

А если сдавать жилье, не оформляя никакой статус?

Работать без оформления ИП и юрлица можно, но в таких случаях требуется вести налоговую отчетность и платить НДФЛ 13%. Если этого не делать, можно подвергнуться адмиристративной и уголовной ответственности и получить штраф до 300 тысяч рублей.

[1]

Что думают арендодатели о новом законе для самозанятых

Владельцы жилья, работающие в статусе ИП или юрлица, в основном не намерены менять схему своей работы. Главными причинами они называют привычный вид налогообложения и налаженную бухгалтерию. Некоторые опасаются, что государство может ввести дополнительные налоги для самозанятых.

Есть опасения, что процентная ставка налога в итоге будет увеличена, плюс появятся дополнительные расходы на содержание аппарата чиновников, контролирующих исполнение этого закона.

Алексей, Калуга

Хозяева, которые сдают жилье без оформления ИП или юрлица, отмечают, что не хотят платить дополнительных налогов.

Аренда жилья для меня — это способ выживания. Мой доход от государства минимальный, денег не хватает даже на лечение ребенка, поэтому дополнительные расходы в виде 4% крайне нежелательны. Государство думает только о своей выгоде, не оказывая на должном уровне поддержку малообеспеченным гражданам.

Анна, Санкт-Петербург

Некоторые владельцы жилья отказываются выходить из тени в более категоричной форме.

Намерена до последнего работать нелегально, пока налоговая не наступит на горло.

Ирина, Екатеринбург

Однако есть арендодатели, которые выступили за введение статуса самозанятого.

Налоги должны платить все. Те, кто укрываются, не совсем правильно поступают по отношению к государству и к тем, кто платит налоги. Получается, что они за чужой счет пользуются государственным бюджетом.

Анна, Санкт-Петербург

Это очень правильный ход. У тех, кто хочет выйти из сумрака, будет возможность зарегистрироваться.

Елена, Нижний Новгород

Сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами

В начале 2019 года для самозанятых граждан, сдающих в аренду жилье, появилась возможность оплачивать минимальные ставки в налоговую, с предоставлением несложных отчетов. Действует правило не для всех категорий населения.

Сдача квартиры в аренду это самозанятые граждане, которые ранее могли легализовать свой доход лишь двумя способами: оплачивать взнос (ставка 13 %) или регистрироваться, как индивидуальный предприниматель.

Считается ли сдача квартиры в аренду самозанятостью

1 января официально принят закон о категории самозанятых граждан. Согласно официальным источникам, данное нововведение является экспериментальным, его цель – ввести налог в отдельных регионах Российской Федерации на профессиональный доход. Что это значит, ведь сдавать квартиру не является профессиональной деятельностью?

До этого года под понятие «самозанятый» попадало немного категорий. На данный момент, сдача квартиры считается полноправным основанием для того, чтобы стать самозанятым. Безусловно, это не обязанность, а право каждого человека. Получить статус могут лишь те, кто подходит под социальный портрет, описанный в законодательстве.

[/stextbox]

Рассмотрим понятие «профессиональный доход» — это получение денежной компенсации от определенного рода деятельности, в которой не присутствует работодатель, не привлекаются наемные работники, не заключаются трудовые договора. Каждый человек из категории ИП, служащие в государственных структурах, безработные могут стать самозанятыми. Если вы сдаете физическим лицам свое жилье, вы сами выбираете вариант сдачи: посуточно или на длительный срок. В это время, можно получать доход от самостоятельно организованного труда.

Рассмотрим ограничения, предусматриваемые законом:

• В понятие «самозанятость» не входит найм работников;
• Индивидуальный предприниматель не должен одновременно совмещать самостоятельную деятельность и налоговый режим: патент, упрощенку, налог на сельское хозяйство;
• средний доход за 365 дней не должен быть выше 2 млн 400 тыс рублей;
• имущество должно быть собственностью владельца;
• есть ограничения на применение и расчета налога: распространяется правило на территории РФ, Казахстана, Беларуси, Армении;
• трудовую деятельность можно вести лишь на отдельных территориях – Москва и область, Татарстан, Калуга и область. Играет роль фактическое местоположение человека.

Для утверждения законопроекта в других регионах населению нужно подождать еще 1 год.

Нужно ли самозанятым платить налог со сдачи квартиры в аренду

Сдача жилплощади в аренду приносит стабильный заработок, на который распространяется налогообложение. Статус человека, сдающего квартиру не играет роли. Есть несколько возможных вариантов:

• ежегодно налоговая инспекция будет обязывать сбор в размере 13 % от установленной платы съемщика;
• регистрация как индивидуальный предприниматель. Этот способ влечет смену суммы взноса, зависимо от установленных тарифов;
• получить статус «самозанятый».

Каждый гражданин вправе самостоятельно определить для себя удобный вариант, но платить налог для самозанятых или как ИП, придется в любом случае. Нарушения караются штрафами.

Согласно закону, самозанятый человек может заниматься собственной трудовой деятельностью, но с ежемесячных доходов должен взиматься взнос в бюджет. Первый штраф – 20 % от общей суммы, если нарушение повторяется – обязывают выплатить полный размер дохода.

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Если человек зарегистрирован, как самозанятый, есть два варианта ставки с налоговой службы: если жилье сдается физическому лицу, выплачивается 4 %, если жилплощадь используется юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем – в размере 6 %. Это единственный налог, сумма четко зафиксирована и на протяжении 9 лет меняться не должна.

Ставка на проценты меняется тем, кто оплатил первый платеж – порядок устанавливает не НФС и не арендодатель. Бывают случаи, когда в один месяц высчитали 4 %, в другой – 6 %.

Правила расчета

Фактическая сумма, которую нужно выплатить, высчитывается каждый календарный месяц. Если она менее 100 рублей – платеж засчитывается и переносится на следующий раз. Налог для самозанятых включает возможность вычета. Общее число – 10 тысяч.

Высчет за один раз – 1 %, если договор заключен с физическими лицами. Если с юридическими – снимается 2 %. Первые несколько месяцев налог оплачивается по сниженным тарифам (от 3 до 4 %), до тех пор, пока не закончатся фиксированные 10 тысяч. Способа сделать тариф меньше нет. Налогоплательщики не должны рассчитывать доходы и проценты самостоятельно, сбор начисляется автоматически.

Примеры расчета налога

Наиболее удобный вариант: жилье сдается одному и тому же человеку, оплата происходит каждый месяц. Если за месяц дохода нет (квартира пустует), оплачивать ничего не нужно, но при первом поступлении денег на счет оплата взимается по стандартной схеме.

Если жилплощадь сдается посуточно, расчет производится по другой схеме, за каждый месяц, учитывая ставку. К примеру, фактическая цена жилья за 1 сутки – 1500 рублей. Как происходит расчет:

• доход от физлиц – 3. Умножаем на 1500 – 4500. 4 % умножить на 4500, получается 180;
• если это юридическое лицо: 1500 умножаем на 7. получается 10500, которые умножаются на 6 %. Доход – 630.

Далее, необходимо суммировать две полученные суммы и получить налог без вычета за 1 месяц. Если клиент постоянный, посчитать гораздо проще: к примеру, ежемесячная стоимость – 30 тыс рублей. 4 % из этой суммы – 1200. эту сумму необходимо переводить на расчетный счет НФС.

Как начать сдавать квартиру, как самозанятый?

Скачать разработанное налоговой приложение – быстрый и простой вариант оформить регистрацию в качестве самозанятого. Еще один вариант: через ПК или официальный сайт НФС. Также, зарегистрируйтесь на личном портале государственных услуг.

Важно помнить: после подтверждения пароль, ваш статус «самозанятый» будет автоматически утвержден. Алгоритм регистрации через приложение прост: сделайте фото своего паспорта, лица и введите корректный номер мобильного телефона. Теперь после каждого денежного перевода от жильцов вашей недвижимости, оформите чек (квитанцию).

Делается это просто:

• клик поле «Новая продажа»;
• указать, кем является клиент: физическое лицо;
• электронная почта или мобильный номер съемщика;
• сумму за квартплату;
• жмете поле «Сдача собственной квартиры в аренду».

После этого налог начисляется автоматически до 25 числа следующего месяца. Оповещения приходят оператором сети, автоматически.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

При сдаче жилплощади, самозанятый человек обязан выплатить налоговый сбор до 25 числа следующего месяца. Предварительно составьте и отправьте отчет о получении дохода. Провести манипуляции не сложно: скачайте программу для смартфона «Мой налог», зарегистрируйтесь в личном кабинете плательщика налогов НПД (проведите операцию через банк, с налаженной системой платежей в налоговую инспекцию). Алгоритм действий следующий:

1. Когда происходит получение платежа, оформите чек – лист. Это удобно: проконтролируйте любой платеж, предоставьте отчет в инстанции по необходимости.
2. Получить извещение от налоговой службы, в котором указана фактическая сумма налога и точный срок к уплате. Оператор отправляет сообщение до 12 числа следующего месяца.
3. Оплатить сумму, указанную государственным учреждением, до 25 числа следующего месяца. Приветствуется оплата частями. Если возникает задолженность или проблемы с переводом, начисляется пеня. Контролировать отсутствие долгов можно в разделе личного кабинета «Задолженность».

Перевод финансовых средств осуществляется простым способом: терминал, с карты банка, в отделении банка. Сделайте привязку карты к своему кабинету. НФС не учитывает транзакции по ней, чтоб финансы не попали под систему налогообложения – не оформляйте квитанцию при любых других переводах денег.

Если у вас проходит много платежей, рекомендуется оформить новую карту. Если вам удобно, система настраивается автоматических платежей.

Получить статус «самозанятый» — хороший вариант просто и бюджетно сделать свой доход от сдачи в аренду жилья законным, легальным. К сожалению, возможность зарегистрироваться как самозанятый, есть в Москве и области, Калуге и области, Республике Татарстан. Помните, это не обязанность, это – ваше личное право!

Сдача квартиры в аренду как самозанятость: правила и ограничения

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

Считается ли сдача квартиры в аренду самозанятостью

С 1 января 2019 года начал действовать закон о самозанятых (422-ФЗ от 27.11.2018). Официально эта система называется экспериментом по введению налога на профессиональный доход в отдельных субъектах РФ. Отсюда может возникнуть недопонимание, ведь сдача квартиры ни с какой профессией не связана. Тем более до 2019 года под определение самозанятых попадал очень узкий круг людей. Сейчас сдача своей квартиры в аренду — законное основание для того, чтобы стать самозанятым. Это право, а не обязанность. И воспользоваться им могут те, кто соответствует условиям, описанным в законе.

Профессиональный доход — доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наёмных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

П. 7 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»

И безработные, и трудоустроенные (в том числе госслужащие), и ИП имеют право зарегистрироваться как самозанятые. Квартиру можно сдавать постоянному клиенту или посуточно. И одновременно получать другой доход от самозанятости. Но ограничения всё-таки существуют:

• самозанятый не может нанимать работников;
• ИП нельзя совмещать самозанятость и специальные налоговые режимы — упрощёнку, патент, вменённый или сельскохозяйственный налог;
• доход за текущий год не должен быть больше 2 400 000 рублей;
• квартира должна быть собственной и не находится в доверительном управлении;
• применять этот налоговый режим имеют право только граждане России, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии;
• деятельность разрешено вести в одном из регионов — это Москва, Московская и Калужская области и Республика Татарстан. ФНС поясняет: здесь учитывается, где находится сам налогоплательщик (то есть не регистрация, а фактическое проживание). Надо выбрать один вариант, а раз в год его можно менять.

Что касается других регионов, решение будет приниматься по итогам эксперимента. Ждать этого придётся как минимум до 2020 года. Пока никаких изменений в законе не планируется.

Видео: первые результаты применения закона о самозанятых

Нужно ли самозанятым платить налог со сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры приносит доход, который облагается налогом вне зависимости от статуса арендодателя. Здесь есть варианты:

1. Каждый год отдавать в налоговую 13% от арендной платы как налог на доход.
2. Зарегистрироваться как ИП. Сумма налога и взносов будет отличаться в зависимости от системы налогообложения.
3. Стать самозанятым.

Выбор способа зависит от возможностей в конкретной ситуации и выгоды. А вот неуплата налога грозит штрафами и принудительным взысканием.

Возможна и такая ситуация: человек уже зарегистрирован как самозанятый (например, зарабатывает фрилансом), одновременно сдаёт квартиру, но налог с этого не платит. Это тоже считается нарушением. Закон не ограничивает самозанятых в источниках дохода, но со всех денег налог должен быть уплачен. Иначе его могут оштрафовать. В первый раз на 20% от неучтённой суммы, а если нарушение повторилось в ближайшие полгода — уже в размере всего дохода. Впрочем, налоговая инспекция утверждает, что не намерена штрафовать самозанятых по крайней мере первый год.

Если не зарегистрироваться в качестве самозанятого, платить налог с аренды квартиры сложнее и накладнее

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо. А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность. Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Все налоговые расчёты у самозанятых проводятся в автоматическом режиме

Примеры расчёта налога

Самый простой вариант — когда квартира сдаётся постоянному клиенту и платежи поступают ежемесячно. Допустим, арендодатель получает с физического лица по 30 000 руб. 4% от этого — 1 200. Их и нужно будет перечислять в налоговую каждый месяц.

Рассчитаем сумму налога с вычетом. 30 000 — налоговая база. 1% — это 300 рублей. Вычитаем их из 1200 руб. налога, получаем 900 руб. ежемесячных платежей. Такая льгота в нашем случае будет длиться 2 года 10 месяцев. После этого вся сумма по вычету будет исчерпана, налог станут считать по полной ставке.

Случается, что старый клиент съехал, квартира простаивала, а потом нашёлся новый арендатор. Если дохода за месяц не было, ничего платить не надо. Но как только деньги поступили, вся сумма уже подлежит налогообложению. Например, арендатор платил каждый месяц по 30 000. Последний платёж поступил в феврале, а потом человек уехал. Месяц ушёл на поиски нового арендатора. А он договорился платить 2 раза в месяц по 15 тысяч. Первый платёж был получен 30 апреля, следующие — уже в мае. Тогда получается, что с учётом вычета платится налог 900 руб. за февраль, потом 450 за апрель, а дальше восстанавливается привычный график.

[2]

Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб. Расчёт делаем так:

1. Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
2. Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
3. Суммируем: 180 + 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).

Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога. Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет. Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).

В приложении «Мой налог» можно зарегистрироваться по паспорту и фото или через личный кабинет на сайте ФНС

[3]

Порядок действий такой:

1. В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
2. Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
3. Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.

Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней. Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует. Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.

Закон допускает возможность настройки автоплатежей. Но на момент начала эксперимента система ещё отлаживается, и ФНС предупреждает, что она может работать со сбоями.

Видео: обзор приложения для самозанятых «Мой налог»

Стать самозанятым — это самый простой и малозатратный способ легализовать свой доход от сдачи квартиры в аренду. Однако такая возможность доступна пока только в четырёх регионах России. Но даже там это право, а не обязанность.

Самозанятый: сдача квартиры в аренду

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Этим вопросом задаются граждане, решившие получать деньги от временно неиспользуемого жилья. Да, это хороший вариант — сдавать квартиру как самозанятый. Но важно знать об ограничениях и о тонкостях уплаты налога на профессиональный доход (НПД).

Сдача квартиры в аренду как самозанятый гражданин

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ разрешает гражданам зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать квартиру в аренду. И неважно, кому она будет сдаваться: физлицу или организации. Если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности, то достаточно одному из супругов зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить НПД с полученного дохода (Письмо ФНС от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 ).

При сдаче квартиры в качестве самозанятого гражданина много плюсов, мы о них рассказывали.

А вот быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение нельзя. Это прямо запрещено Законом (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ ).

В каких регионах возможна уплата НПД самозанятым при сдаче квартиры в аренду

Ответ на этот вопрос такой: если квартира находится в регионе, в котором проводится эксперимент по уплате НПД, то человек может зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог на профессиональный доход (Письмо ФНС от 26.04.2019 N СД-4-3/8121 ). То есть квартира должна находиться в Москве, Московской или Калужской области или в Республике Татарстан.

Но представители ФНС давали и другие разъяснения относительно уплаты НПД при сдаче квартиры в аренду. Так, если человек зарегистрирован в качестве самозанятого в связи с тем, что выполняет какие-то работы в «разрешенных» регионах, и сдает в аренду жилую недвижимость в других регионах, то он все равно может платить НПД с дохода от сдачи жилья в аренду.

Ставка налога при сдаче квартиры самозанятым

Если самозанятый сдает квартиру физлицу, то ставка налога на профессиональный доход составляет 4%. А если по договору аренды наниматель – юридическое лицо, то ставка вырастает до 6% (ст. 10 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ ).

Кстати, если самозанятый сдает квартиру в аренду физлицу, но заказ поступает через интернет-агрегатор, являющийся юридическим лицом (как например, Airbnb), или через агентство недвижимости, то ставка будет 6%. Ведь деньги арендодатель получает от организации, а не от физлица.

С каких доходов при аренде квартиры самозанятому не придется платить НПД

Имейте в виду, что если по условиям договора аренды квартиры самозанятый получает от арендатора компенсацию оплаты электричества и воды по счетчикам, то эти суммы не являются доходом. И с них не нужно платить НПД (Письмо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/[email protected] ). Но важно, чтобы выполнялись 2 условия:

• плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
• плата должна фиксироваться на основании надлежаще установленных индивидуальных приборов учета.

Самозанятые и сдача квартиры в 2019 году. Какой налоговый тариф выбрать в 2019 году?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

С начала 2019 года в 4 регионах России начал работать новый налоговый режим – налог на профессиональный доход (налог на самозанятых). Для собственников квартир, сдающих их в аренду, кроме действующих появился новый вариант налогообложения. Какой же вариант налогообложения станет самым выгодным в 2019 году?

Какие варианты доступны в 2019 году?

Сдача в аренду собственной квартиры – это один из способов получения доходов, поэтому государство пытается контролировать такие операции и начислять налоги на доходы от аренды.

Поэтому настоятельно не рекомендуется скрывать доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, от государственных органов. В настоящее время есть множество вариантов работы «по белому», то есть, с уплатой налогов и легализацией всех полученных доходов.

Однако теперь возникает вопрос – а какой вариант выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду? Рассмотрим основные варианты.

1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.

Среди плюсов – относительная простота и отсутствие необходимости платить страховые взносы, а среди минусов – высокая налоговая ставка.

2. Зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Возможны 2 варианта УСН – «Доходы», когда налог платится в размере 6% от суммы дохода или «Доходы минус расходы», когда сумма определяется как 15% от разницы между доходами и расходами ИП.

Отметим, что отличается не только сумма. Все ИП на УСН обязаны уплачивать страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование в размере не меньше минимальной суммы (в 2019 году это 29 354 + 6 884 = 36 238 рублей). Но порядок оплаты отличается:

• ИП, использующие базу «Доходы», могут вычитать всю сумму страховых взносов из рассчитанного налога;
• ИП, использующие базу «Доходы минус расходы», могут учесть страховые взносы в сумме расходов.

Следовательно, при варианте «Доходы» в случае низкой суммы доходов достаточно будет заплатить только страховой взнос, а сумма налога будет равна нулю.

Среди плюсов варианта – более низкие процентные ставки и формирование страхового стажа, а среди минусов – необходимость регистрироваться, платить авансовые платежи по налогу и страховые взносы.

3. Выбрать новый налоговый режим – «Налог на профессиональный доход» (НПД). Это тот самый налог на самозанятых, который с начала 2019 года доступен в 4 регионах России – Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Этот налоговый режим действует пока в экспериментальном режиме, но его условия достаточно выгодны для многих:

• налоговые ставки – 4 или 6% от суммы дохода (в зависимости от того, реализуется товар частным лицам или предпринимателям);
• регистрация и ведение учета – через мобильное приложение;
• страховые взносы – можно платить по желанию, причем только на пенсионное страхование (взнос на ОМС включен в налоговую ставку);
• ограничения на деятельность позволяют использовать режим тем, кто сдает жилье в аренду.

Налог на профессиональный доход ориентирован больше на тех, кто оказывает услуги и выполняет работы. Максимальный доход за год – 2,4 миллиона рублей.

Важно, что плательщики НПД могут параллельно работать на основной работе, главное – не по тому же виду деятельности, что и самозанятость.

ИП тоже могут работать по НПД, только они не должны иметь наемных работников (чего обычно не требуется при сдаче квартиры в аренду).

Таким образом, плюсов у нового налога множество – это и простота регистрации и ведения дела, и низкие ставки налога, и отсутствие необходимости платить страховые взносы. Среди минусов – работает только в 4 регионах.

Как видно, новый налоговый режим вполне может стать самым выгодным вариантом ведения бизнеса по сдаче квартиры, если этот бизнес располагается в одном из 4 регионов.

А если сдать в доверительное управление?

Бывает так, что собственник не может или не хочет заниматься всеми вопросами сдачи квартиры в аренду. Он может быть занят на основной работе или проживать в другом городе. Для таких собственников тоже есть вариант – доверительное управление недвижимостью.

Занимаются этим специальные компании по доверительному управлению (это обычно подразделения агентств недвижимости). Компании предлагают собственникам получать стабильный ежемесячный доход за переданную в управление квартиру.

Больше всего таких компаний работает в Москве и крупных городах, где есть развитый рынок аренды жилой недвижимости. Компании предлагают клиентам широкий спектр услуг, но в данном случае больше всего интересно «полное» управление – когда хозяин не вмешивается в процесс и только получает свою часть дохода.

Компании по доверительному управлению работают по разным направлениям – кто-то ориентируется на долгосрочную аренду, а кто-то – на посуточную. Во втором случае доход выше, что позволяет зарабатывать на операции всем сторонам.

Тарифы на управление недвижимостью составляют ориентировочно 20% от «генерируемых» жильем потоков денег – это наиболее часто встречающаяся величина. Некоторые компании устанавливают тарифы от 5 до 50% – во втором случае собственник жилья будет застрахован от всех возможных проблем с недвижимостью (компания даже будет вести отчетность ИП за него).

В данном случае суть рассматриваемой проблемы не меняется – собственник так же получает деньги от сдачи квартиры в аренду, только договор заключается не с конкретным арендатором, а с компанией по доверительному управлению.

Сколько придется заплатить?

Чтобы определиться с самым выгодным вариантом, стоит рассчитать ориентировочные суммы налогов при разной арендной плате и разных вариантах регистрации.

Для начала нужно определить, что именно должны платить собственники при разных формах организации. Будем учитывать, что арендатор – физическое лицо (для НПД), а «бизнес» расположен в одном из 4 регионов, где действует этот режим:

1. уплата налога на доходы физических лиц: нужно заплатить 13% от суммы доходов. При этом доходы можно снизить на сумму налоговых вычетов (их несколько видов);
2. уплата налога на профессиональный доход: необходимо уплатить 4% от суммы дохода. Сумму дохода можно уменьшить на стандартный вычет в размере 1%;
3. уплата единого налога для ИП на УСН по базе «Доходы»: оплачивается налог по ставке 6% от дохода и страховые взносы (минимум 36 238 рублей). При этом налог уменьшается на сумму страховых взносов. То есть, минимальная сумма платежа – всего 36 238 рублей;
4. уплата единого налога для ИП на УСН по базе «Доходы минус расходы»: уплачивается налог по ставке 15% на разницу между доходами, расходами и страховыми взносами, а также сами страховые взносы.

Кроме прочего, если доход за год выше, чем 300 000 рублей, от превышающей суммы платится дополнительный страховой взнос в размере 1%.

В большинстве случаев, очевидно, что НПД будет наиболее выгодным вариантом. Однако он не имеет одного из преимуществ регистрации ИП на УСН – плательщику не начисляется страховой стаж в это время.

Поэтому в качестве одного из вариантов выберем уплату налога на профессиональный доход плюс взнос на обязательное пенсионное страхование (минимальная сумма – 29 354 рубля).

Давайте на примере разберём, какой план уплаты налога наиболее выгоден владецу недвижимости. Для этого будем брать стоимость месячной аренды квартиры от 15 000 руб. и выше, вплоть до 100 000 руб. Основные расчеты приведены в таблице:

Самозанятые граждане и сдача жилья, помещений в аренду

Пришли перемены в популярный среди россиян бизнес – сдачу квартир в аренду. Если стоит такой вопрос: может ли самозанятый сдавать квартиру в наем, то эта статья для вас.

Считаются ли лица, сдающие в аренду жилую и нежилую площадь самозанятыми?

Законопроект, внесенный в Госдуму, обязует выплачивать налог для самозанятых при сдаче квартиры в аренду. Начиная с первого месяца 2019 года внедряется новейшая система, предполагающая вывод работающих на себя россиян из тени. Другими словами, люди у которых официально оформляется сдача квартиры в аренду – это самозанятые граждане. Они, согласно закону, зарегистрировавшись в ФНС, производят все платежи и рассчитываются с госбюджетом с помощью специального онлайн-приложения, работающего как касса.

Статус самозанятого гражданина предполагает:

• наличие определенного вида деятельности, которым дается право заниматься (сдача в аренду жилой площади);
• отсутствие необходимости ежегодно предоставлять налоговую отчетность;
• нет требования о наличии онлайн кассы.

Данный законопроект затрагивает Калужскую и Московскую область, Татарстан и Москву. Введен экспериментально сроком на 10 лет. Относится он непосредственно к самозанятым гражданам при сдаче жилья в аренду (квартира, дом, дача). Сдать квартиру в наем и параллельно иметь другие виды деятельности, теперь можно и без ИП. Но это затрагивает только 4 региона участвующим в пробном режиме.

Если физическое лицо сдает нежилое помещение, то оно не попадает под закон о самозанятых.

В этом случае необходимо оформление ИП по упрощенной схеме, освобождающее от НДФЛ.

Какие условия должны соблюдаться для получения легального дохода?

Налог для самозанятых граждан 2019 от аренды квартиры составляет 4% при сдаче физическим лицам, юридическим – 6%.

Условия для получения легального дохода от сдачи жилой площади:

• Вы проживаете в одном из указанных в законе регионе и являетесь гражданином РФ;
• у Вас отсутствуют наемные работники и статус индивидуального предпринимателя;
• доход за год не более 2.4 млн руб;
• необходимо составить и подать заявление в электронном виде на сайт ФНС в приложении “Мой налог”, в налоговую инспекцию приходить не нужно;
• после получения от налоговой службы уведомления, в силу вступает закон о самозанятых гражданах при сдаче квартир в аренду, вы гарантированно обладаете легальным доходом и выплачиваете налоги.

Возможен отказ в регистрации, при выявлении ошибок и несоответствий в документах?

Наличие кассового аппарата не требуется, чек формируется в приложении смартфона или компьютера после перевода вам денег за услугу. Электронный чек имеет такой же юридический статус, как и бумажный, он высылается на электронный почтовый ящик.

Что запрещено при статусе самозанятый:

• Вы не получите дохода при передаче квартиры в управление по доверенности;
• не допускается доход в натуральном виде. Только в денежном эквиваленте;
• не уменьшается доход в счет расходов, понесенных нанимателями жилья.

Считается ли продажа квартиры профессиональным доходом и каким налогом облагается данная операция?

Продажа жилья не частое явление у рядовых граждан, поэтому необходимо знание грамотного оформления правоотношений, в том числе и размера выплаты налогов в госказну.

Под профессиональным доходом подразумевают доход при отсутствии работодателя и наемных работников.

На вопрос можно ли сдавать квартиру как самозанятый, ответ – можно, если сумма доходов за год не больше 2.4 млн рублей, но продажа квартиры не попадает под НПД.

Здесь все по старой схеме – налог 13%, если владение жильем составляет менее 5 лет. То есть, при продаже квартиры, которая находится в вашей собственности более 5 лет, налогообложение отсутствует.

Стоит ли регистрироваться арендодателю в качестве самозанятого в 2019 году?

Так как закон о самозанятых гражданах и сдаче квартир в аренду новый и применяется пока в тестовом режиме, то говорить о выгоде или ее отсутствии рано, это покажет время. Но, оформить соответствующий статус и жить спокойно, оплачивая налог для самозанятых при сдаче квартиры в 4% вовсе не плохо. Однозначно, есть несколько плюсов при регистрации:

1. Для привлечения граждан в систему, каждому зарегистрировавшему предлагается 10000 рублей на счет, которыми можно воспользоваться в качестве оплаты налогов.
2. Арендодатели, размещающие свои объявления, могут отслеживаться налоговой инспекцией и также попасть на штрафные выплаты. В случае официальной регистрации, вам не грозит риск уголовной ответственности.
3. Самозанятые освобождаются от выплаты страховых, а перечисление в Пенсионный фонд осуществляются на добровольной основе.
4. Обычный налоговый вычет с данного вида доходов составляет 13%, налог для самозанятых граждан РФ в 2019 году на аренду квартиры – 4%. В итоге у вас легальный доход с низкой процентной ставкой.

Как стать самозанятым лицом Вы можете прочитать в нашей статье.

Самостоятельно считать налог не нужно, этим займется ФМС. Уведомления поступают по средствам мобильного приложения “Мой налог”. При сокрытии налогов ждет штраф самозанятых, составляющий от суммы 20% и 100% при повторном уличении невыплаты.

В случае отсутствия договора об аренде с жильцами, хозяин может даже лишиться своей жилплощади в результате мошеннических действий.

Самозанятые при аренде квартиры оформленной официально защищены законом, так как есть договор, в котором прописаны все условия съема.

Это еще одна немаловажная причина арендодателю зарегистрироваться в качестве самозанятого.

В итоге, стоит ли арендодателю регистрироваться в качестве самозанятого, решать ему самому. Но стоит учесть, что новый закон не предусматривает никаких штрафов за несоблюдение условий в течение первого экспериментального года внедрения законопроекта, что поспособствует легализации данного вида бизнеса на рынке РФ.

Источники

1. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
2. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
3. Власова, Т.В. Теория государства и права / Т.В. Власова. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 226 c.
4. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.
5. Пикалов И. А. Уголовное право. Особенная часть; Эксмо — Москва, 2011. — 560 c.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятыйОценка 5 проголосовавших: 1 Владимир Солодовников

Опытный юрист с 10 летним стажем.

Образование: ЗСФ РГУП – Западно-Сибирский филиал Российского государственного университета правосудия(г. Томск).

Место работы: частная компания в г. Санкт-Петербург.

Источник: zolotaya-zvezda.ru