Коммерческая ипотека — чем рискует заемщик

Содержание

• 1 Коммерческая ипотека для физлиц
• 2 Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации
• 3 Риски ипотеки или чем рискуют продавец и заемщик
• 4 Коммерческая ипотека для юридических лиц
• 5 Основные риски ипотечного заемщика сегодня
• 6 9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Содержание

1. Коммерческая ипотека для физлиц
2. Особенности коммерческой ипотеки
3. Требования кредиторов
4. Как оформить коммерческую ипотеку?
5. В каких банках выдают коммерческий займ
6. Плюсы/минусы коммерческой ипотеки
7. Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации
8. Основные риски у банка
9. Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки
10. Способы снижения рисков для заемщика
11. Основные риски – страховать обязательно!
12. Риски ипотеки или чем рискуют продавец и заемщик
13. Продажа по ипотеке – риски продавца
14. Оформление ипотеки – риски заемщика
15. Выдача ипотеки банком – риски кредитора
16. Виды страхования рисков ипотеки
17. Коммерческая ипотека для юридических лиц
18. Особенности коммерческой ипотеки
19. Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика
20. Особенности рынка коммерческой недвижимости
21. Требования к заемщику и необходимые документы
22. Порядок и схемы оформления кредита
23. Оформление ипотеки по схеме №1
24. Оформление ипотеки по схеме №2
25. Оформление кредита по схеме №3
26. Коммерческая ипотека без первоначального взноса
27. Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей
28. Основные риски ипотечного заемщика сегодня
29. 9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики
30. 1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка
31. 2. Не оформлять налоговые вычеты
32. 3. Не рефинансировать ипотеку
33. 4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней
34. 5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке
35. 6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода
36. 7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации
37. 8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке
38. 9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка
39. Источники

Коммерческая ипотека для физлиц

Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с большими финансовыми затратами на приобретение объекта. Поэтому, а также по ряду других причин, в целях инвестиций ее лучше приобретать через недорогие инвестиционные фонды, про что написано в этой статье.

Тем не менее при ведении бизнеса коммерческая недвижимость нужна в физическом виде и тут без прямой покупки не обойтись. При недостаточности собственных средств физ. лица могут оформить заем в банке, под залог приобретаемого имущества. Коммерческая ипотека по своей сути схожа с жилищным кредитованием населения, хотя при этом имеются некоторые отличия в программах предоставления займов.

Особенности коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет следующие особенности:

• ставка* – в последние годы 9-14% годовых;
• первоначальный взнос – от 20%;

срок кредитования – до 15 лет

* Ставка по кредиту напрямую зависит от ставки ЦБ. Она рассчитывается как ключевая ставка + 2 п.п. (банковская маржа) + надбавка за дополнительные риски. Текущую ключевую ставку можно увидеть на официальном сайте ЦБ РФ www.cbr.ru.

Более жесткие условия кредитования по сравнению с ипотекой на покупку жилой недвижимости обусловлены повышенными рисками для кредитора. При выдаче ипотеки на квартиру банк становится собственником жилплощади непосредственно в момент государственной регистрации перехода прав. Заемщик не может распоряжаться жильем без согласования с банком до полной выплаты долга. Это дает кредитору дополнительные гарантии возвратности средств.

Если оформляется ипотека на коммерческую недвижимость, то обременение накладывается в ином порядке. Сначала происходит перерегистрация права собственности и только после этого коммерческая площадь передается в залог банку-кредитору. Таким образом, возникает промежуток времени, в течение которого заем ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, для компенсации которого кредитор устанавливает повышенный процент.

Также определенные трудности вызывает получение адекватной оценки коммерческого объекта. Кредитование нежилой недвижимости не является типичным банковским продуктом. Для определения реальной рыночной цены объекта банк проводит собственную независимую оценку и несет дополнительные расходы. Оценка включает в себя несколько этапов:

[3]

• заключение договора между банком и оценочной компанией;
• выезд оценщика на объект с целью осмотра;
• составление отчета об оценке

Сумма кредита рассчитывается исходя из оценочной стоимости, а не от цены сделки купли-продажи, которая может отличаться. Кроме этого банки не предоставляют коммерческую ипотеку на покупку объекта, находящегося на этапе строительства.

Требования кредиторов

Коммерческая ипотека для физических лиц предоставляется не всем категориям граждан. Заемщик должен являться ИП, учредителем компании или владельцем бизнеса. Такие условия банк устанавливает в связи со спецификой использования нежилой площади.

Также для банка имеет значение:

[1]

• возраст заемщика – от 20 до 60 лет;
• наличие постоянного источника дохода;
• гражданство – РФ.

Бизнес, которым владеет физ. лицо, должен быть зарегистрирован более года назад. У компании или ИП не должно быть просроченных задолженностей по налогам перед бюджетом. Кроме того, кредитор выдвигает требования не только в отношении заемщика, но и в отношении предмета залога:

• коммерческая недвижимость должна относиться к объектам капитального строительства;
• имущество не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
• объект должен располагаться в регионе присутствия банка.

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ к объектам кап. строительства относятся здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений. Основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Как оформить коммерческую ипотеку?

Для получения займа на покупку нежилого имущества физ. лицо должно представить в банк документы:

• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• справку о доходах;
• документацию на объект недвижимости

В банке заполняется заявление-анкета, в которой указываются основные сведения о заемщике. Если физлицо является владельцем бизнеса, то дополнительно представляются документы на компанию. В их число включается бухгалтерская отчетность, учредительная документация, действующие договора с контрагентами и другие бумаги, позволяющие оценить финансовое положение компании.

Большинство банков при выдаче кредита выдвигают условие об обязательном страховании жизни и здоровья получателя ссуды. В таком случае ипотека под коммерческую недвижимость предоставляется только после предъявления страхового полиса, выгодоприобретателем по которому является банк. Также обязательному страхованию подлежит и предмет залога.

Страховку можно оформить в любой страховой компании, которая аккредитована банком-кредитором. Список аккредитованных страховщиков можно получить непосредственно в банке. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от:

• суммы кредита;
• срока кредитования;
• возраста и пола заемщика;
• рода занятий клиента

После одобрения займа заемщик перечисляет текущему владельцу недвижимости аванс, равный размеру первоначального взноса по коммерческой ипотечной ссуде. Далее стороны регистрируют переход права собственности на имущество, а затем заемщик передает объект в залог банку, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка. По окончании процедуры наложения обременения банк перечисляет деньги бывшему владельцу.

В каких банках выдают коммерческий займ

Коммерческую ипотеку для физ. лиц можно оформить как в крупных федеральных банках, так и в региональных кредитных учреждениях. Среди федеральных коммерческих банков ипотеку на коммерческие объекты выдают «Сбербанк», «ВТБ», «Росбанк», «Уралсиб», «Ак Барс» и другие. Условия выдачи займа представлены в таблице:

Наименование банка	Сумма займа	Ставка	Срок кредитования	Первоначальный взнос
«Сбербанк»	до 10 млн.	от 13,9%	до 120 мес.	25-30%
«ВТБ»	до 150 млн.	от 10%	до 120 мес.	15%
«Росбанк»	до 100 млн.	от 9,76%	до 84 мес.	20%
«Уралсиб»	до 20 млн.	от 11%	до 120 мес.	20%
«Ак Барс»	до 20 млн.	от 12,9%	до 180 мес.	30%
«ЮниКредит»	до 73 млн.	Устанавливается индивидуально	до 84 мес.	20%
«Россельхозбанк»	до 20 млн.		до 120 мес.	20%

Окончательная ставка по кредиту рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от ряда параметров:

• срока выдачи займа;
• размера первого взноса;
• суммы кредита

Условия актуальны на сентябрь 2019 года, текущую ставку необходимо уточнять на сайтах банков. Если у заемщика отсутствуют средства на первоначальный взнос, некоторые банки предлагают в качестве дополнительных гарантий передать в залог иное имущество. Это может быть земельный участок, жилая недвижимость заемщика или основные средства компании.

Ставки в региональных банках зачастую выше, чем в федеральных кредитных учреждениях. Например, в Перми местный коммерческий банк ПАО «Уральский финансовый дом» предлагает получить кредит на покупку нежилой недвижимости на сумму до 10 миллионов рублей под 13,5% годовых, тогда как ВТБ сегодня имеет ставку от 10%.

При недостаточной платежеспособности для получения ссуды физ. лица могут привлечь поручителей. Поручителями могут являться как физ., так и юр. лица.

Плюсы/минусы коммерческой ипотеки

Ипотека на приобретение нежилого объекта обладает следующими преимуществами :

• индивидуальный график платежей, в зависимости от сезонности бизнеса;
• фиксированная процентная ставка, в отличие от арендной платы, которая может повышаться;
• возможность предоставления первоначального взноса залогом другого объекта

К недостаткам ипотеки на объекты нежилой недвижимости относятся:

• небольшой срок кредитования;
• более высокие ставки по сравнению с жилищными ссудами;
• не все банки предлагают программы по коммерческой ипотеке;
• более жесткие критерии отбора заемщиков (по сравнению с жилищным кредитом)

При выборе программы кредитования нужно обращать внимание на следующие критерии займа:

• ставка по кредиту;
• срок погашения;
• размер ежемесячного платежа

Перед оформлением займа физ. лицу нужно проанализировать предполагаемую выгоду от приобретения объекта. Если ежемесячный платеж по ссуде, вместе с начисленными процентами, ниже арендной платы, то бизнесмену проще приобрести нежилую площадь, нежели арендовать ее.

Полноценную статистику по коммерческой ипотеке за прошлые годы найти трудно. Однако для понимания общих тенденций можно воспользоваться графиком для стандартного ипотечного кредита:

Тут можно заметить две основные тенденции:

• объем кредитования с годами имеет тенденцию к увеличению, что особенно заметно на отрезке 2009-2014 годов. Это необязательно вызвано ростом спроса: свою роль играет и общий рост цен, связанный с инфляцией. Девальвация рубля в конце 2014 года в сочетании со взлетом ставки резко сбила число займов, которые однако быстро возобновили свой рост
• связь с процентной ставкой. Вторая половина графика показывает, как снижение ставки ведет к постепенному росту выданных ипотечных кредитов

Для многих предпринимателей коммерческая ипотека является единственной возможностью для приобретения собственного объекта недвижимости, что должно обеспечить популярность этого направления и в будущем.

Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации

Жилье в кредит – часто единственный шанс обеспечить семью постоянным местом регистрации. Нестабильная экономика, скачки курса валют, потеря объекта недвижимости или постоянной работы. Редко, кто планирует крах, беря на себя обязательства. Но ипотечные риски – реальность, стоит заранее о них узнать, постараться минимизировать.

Читайте также  Юлия Барановская прокомментировала слухи о романе с Гордоном

Основные риски у банка

Самые распространенные риски для банка:

• Кредитный риск или риск невозврата ипотеки. Существует достаточно факторов, которые могут повлиять на то, что заемщик откажется исполнять свои обязательства перед банком. Банк просчитывает их и закладывает в итоговый процент по займу.
• Процентный риск. Данный риск реализуется, когда процент по займам для привлечения денег в бизнес банка неожиданно вырастет, и заемные средства станут дороже, нежели процентный доход от кредитов, которые выдает банк.
• Риск ликвидности. Изменение экономической ситуации может привести к тому, что люди массово начнут снимать деньги с вкладов, резко увеличится стоимость валюты, обрушиться рынок недвижимости и т.д. Все это приведет к тому, что у банка возникнут убытки и будет большой дисбаланс между активами и пассивами.

Основными инструментами для закрытия этих рисков будут:

• Осторожная кредитная политика и четкий механизм оценки рисков при выдаче займа;
• Правильная оценка стоимости залога по ипотеке;
• Четкая регистрация имущественных прав;
• Страхование;
• Формирование резервного фонда;
• Поддержка со стороны государства в рамках различных программ.

Все эти риски заложены в ипотечный процент, поэтому чем меньше их будет, тем меньше будут ставки по ипотеке.

Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки

Ипотечные риски – действительность для каждого человека. Они возможны по разным причинам, но это не влияет на наступление негативных последствий. Результат – потеря денег, недвижимости, плохая кредитная история.

Основные риски при ипотечном кредитовании для заемщика:

Важно понимать, что банк вправе реализовать вашу квартиру и выселить из неё, если вы не будете своевременно оплачивать ипотеку. Подробнее о том, что будет, если не платить ипотеку вы узнаете из нашего следующего поста.

Способы снижения рисков для заемщика

Существуют ряд рекомендаций по снижению ипотечных рисков:

Основные риски – страховать обязательно!

Экономия при оформлении договора на страховании ипотечных рисков – верный путь к потере жилья и большим проблемам.

Существуют следующие виды ипотечного страхования:

• Страхование залога. Этой страховкой вы защищаете сам объект недвижимости от возможной порчи или утраты
• Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика – данный риск позволит не платить ипотеку при наступлении смерти и инвалидности заемщика или созаемщика, при этом квартира остается в собственности и обременение с неё снимается.
• Потеря дохода – этот тип страхования уже не экзотика и он покрывает риск утраты работы в результате банкротства или сокращения. Страховая будет оплачивать ипотеку пока заемщик не найдет новое место работы.
• Страхование титула – это защита от притязаний третьих лиц на вашу ипотечную квартиру.

Подробно страхование по ипотеке и все её виды разобраны в отдельном посте.

Кредит на жилье – востребованный тип займа. Чтобы иметь возможность его выплатить и не потерять недвижимость – обязательно анализируйте договор. Не стоит соглашаться на слишком большие проценты, брать деньги в иностранной валюте, отказываться от страхования объекта и жизни.

Попытка сэкономить может стать причиной потери жилья, долгов. И проблем с коллекторами. Внимательно изучайте все ипотечные риски и не бойтесь задавать вопросы экспертам. Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к ипотечному специалисту, которые расскажет все нюансы ипотеки и поможет вам.

Также вам будет интересно узнать про все виды ипотеки в России и их классификацию.

Актуальные условия ипотеки вы узнаете из нашего специального поста.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста.

Риски ипотеки или чем рискуют продавец и заемщик

Сделки с ипотечной недвижимостью сопряжены с различными рисками. Чтобы не попасть впросак, изучите, какие опасности подстерегают продавцов, покупателей и кредиторов. В статье вы найдете подробную информацию на данную тему.

Продажа по ипотеке – риски продавца

Любой собственник недвижимости имеет право ее продать через ипотеку. При общении с потенциальными покупателями следует опасаться мошенников и придерживаться правил:

• Никому ни под каким предлогом не отдавайте оригиналы документов на жилье.
• Не доверяйте чужим людям продажу своей недвижимости.
• До получения всей суммы не соглашайтесь оформлять свою собственность в залог.
• Если сомневаетесь в чистоте проводимой сделки, обратитесь за помощью к юристу или риелторской организации.

Несмотря на то, что всю процедуру сделки сопровождает банк, возможны следующие неприятности:

• Финучреждение вправе не одобрить выдачу кредита на вашу недвижимость, если у нее низкая ликвидность, происхождение ее не подтверждено документально, или по другим причинам.
• Для снижения по квартире в ипотеку риска

банки иногда запрашивают дополнительные документы, без которых можно обойтись. Например, экспертиза независимых оценщиков или выписка из БТИ влекут дополнительные финансовые и временные затраты.

Договор купли-продажи подписывается до получения денег продавцом. С момента заключения данного соглашения недвижимость переходит в залог банка. Тем временем кредитные средства продавец получает лишь после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Получается, что права на жилье уже переданы, а деньги еще не получены.

Опасаться подлога со стороны кредитора не следует, поскольку представители банка и регистрационной палаты гарантируют чистоту сделки.

Оформление ипотеки – риски заемщика

В отличие от продавцов покупатели жилья в кредит подвержены более существенным рискам, среди которых:

• Возможность потери дохода из-за болезни или неожиданного увольнения. В итоге заемщик не способен погашать кредит, и вынужден дать согласие на продажу квартиры в счет погашения долга.
• Резкое падение цен на рынке недвижимости. В результате заемщик будет существенно переплачивать за квадратный метр ипотечного жилья.
• Изменение курса валюты при оформлении кредита в долларах или евро. Поскольку основная часть граждан получает зарплату в рублях, скачки на валютном рынке приводят к подорожанию кредитов.
• Утрата права собственности на приобретенную недвижимость или ее повреждение.

Риски при продаже в ипотеку новостройки для покупателей существенны, т. к. платить нужно за квадратные метры, которые в реальности не существуют. Вы можете оказаться жертвой:

• долгостроя;
• нарушения безопасности инженерных систем;
• обмана относительно качества строительства. В итоге возможны разрушения конструкций или проблемы со здоровьем из-за низкого качества материалов;
• подвоха по поводу себестоимости объекта;
• нарушения строителями пожарной безопасности.

Выдача ипотеки банком – риски кредитора

Финансовые организации, предоставляющие населению жилищные ссуды, подвержены следующим рискам:

• Невыполнение клиентом обязательств по ипотечному договору. Полностью избежать данного явления невозможно, однако количество невозвращенных займов в банке не должно превышать 5% от их общего числа.
• Превышение уровня ставок по выдаваемым кредитам над процентными выплатами по вкладам. Поскольку невозможно спрогнозировать сроки и размеры колебаний ставок, это приводит к уменьшению прибыли и убыткам.
• Досрочное погашение заемщиком ипотечного кредита, вследствие чего банк не получает доход от процентных платежей.
• Повреждение залогового имущества или утрата заемщиком титула собственности при наличии претензий третьих лиц.
• Понижение рыночных цен на жилье. В случае утраты платежеспособности клиента банк не сможет покрыть долг от продажи жилья.

Виды страхования рисков ипотеки

Для снижения и перераспределения вероятных рисков для банков и заемщиков создан институт страхования. В РФ предусмотрены следующие виды страховок:

• Заемщика от несчастного случая.
• Залогового объекта от разрушения и уничтожения. Договор страхования заключает владелец объекта. Выплаты направляются на восстановление недвижимости и предназначены для заемщика или кредитора.
• Ипотечной задолженности – если заемщик не может или отказывается погашать кредит, страховщик берет данные обязательства на себя.
• Чистоты прав залогодателя на имущество. Банк страхуется от непредвиденных ситуаций, несоответствий и всех обременений, связанных с бывшим владельцем ипотечной недвижимости.
• Информации по оценке объекта за предыдущие и текущие год, а также налоговых долгов.
• Ответственности оценщиков недвижимости.

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Видео (кликните для воспроизведения).

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

• Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
• Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
• Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
• Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
• Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
• Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

• Срок кредитования до 10 лет.
• Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
• Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

• Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
• Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
• Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Основные риски ипотечного заемщика сегодня

В традиционном представлении о кредитном рынке риски принимает на себя банк, выдавая крупную сумму денег заемщику под определенные гарантии или обеспечение. В экономических обзорах не принято рассматривать вопрос с точки зрения «простого покупателя», который, соглашаясь на ипотеку, берет на себя весьма серьезные финансовые обязательства. В целях борьбы с такой дискриминацией одного из участников кредитного договора давайте рассмотрим, каким основным угрозам подвержен потенциальный клиент-ипотечник сегодня.

Риск номер два: колебания курса валют. Рынок валютных торгов в нашей стране за последние полгода резко поменял стратегию развития в результате последовательной государственной политики – это факт. Подобный разворот событий в корне уничтожил спокойствие ипотечника. «Самый серьезный риск для заемщика, обозначившийся за последние полгода, связан с колебанием курса валют», – полагает вице-президент Собинбанка Павел Ильин. Если еще год назад долларовые кредиты пользовались большой популярностью из-за постоянного снижения стоимости американской валюты к рублю, то сейчас вряд ли найдется эксперт, способный спрогнозировать точный курс как доллара, так и евро хотя бы на год вперед. «Если кредит валютный, а доход – в рублях, то в текущие времена клиент при девальвации рубля сталкивается с увеличением выплат из-за разницы курсов», – обращает внимание Екатерина Забелина, руководитель блока ипотечного кредитования BSGV. Учитывая, что подавляющее большинство ипотечных займов берутся на длительный срок, степень риска при выборе валютного кредита становится особенно высокой.

Риск номер три: одностороннее изменение условий ипотечного договора кредитной организацией. Как утверждает Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», одной из важнейших проблем является риск изменения условий ипотечного кредитования банком-кредитором в одностороннем порядке и риск требования кредитором досрочного погашения кредита. Банк может изменить условия предоставления кредита лишь в случае, если это предусмотрено кредитным договором, кроме того, кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита при наступлении таких непредвиденных обстоятельств, как изменение финансового положения заемщика и снижение цены залога. Реальность последних месяцев свидетельствует о том, что опасения ипотечников по данному поводу не беспочвенны.

Риск номер четыре: потеря ипотечного жилья в цене. Согласно анализу текущих тенденций пресс-секретаря банка «Московское ипотечное агентство» Ярослава Романова, риск снижения цены приобретенной недвижимости сегодня актуален как никогда. Ситуация на рынке жилья продолжает оставаться нестабильной, цены снижаются, и неизвестно, когда они достигнут «дна». Таким образом, приобретая сейчас недвижимость с помощью ипотечного кредита, заемщик фиксирует ее цену на весь срок договора и не имеет возможности для снижения финансовой нагрузки по его обслуживанию до момента восстановления рынка ипотеки и открытия перспектив перекредитования на более выгодных условиях. Отрицательный тренд цен на жилье влечет за собой опасность того, что залоговая квартира не будет стоить прежних денег, и заемщик в случае дефолта рискует остаться должен банку даже после продажи ипотечной квартиры, считает эксперт.

Риск номер пять: замораживание стройки. Застройщики сегодня переживают не лучшие времена. Эту отрасль реального сектора экономики эксперты причисляют к наиболее пострадавшим от кризиса. Аналитик ИК «Финам» Юлия Голышева отнесла возможность утраты и повреждения предмета ипотеки к основным факторам, которые должны сегодня тревожить клиента-ипотечника.

Риск номер шесть: неодобрение кредита. В конце прошлого года наряду с усложнением процедуры андеррайтинга у банков сформировались новые требования к заемщикам, что привело к существенному изменению профиля потенциального потребителя ипотечного кредита. Об это сейчас знают все. Проанализировав ситуацию, Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН, уверяет, что такое положение фактически вернуло рынок ипотеки в России на исходные позиции – к уровню 2004 года. Единственным утешением потенциального заемщика в случае отказа может быть только понимание, что если судьба вас остановила на этом этапе покупки жилья, то остальные риски вам не страшны.

9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Ипотека оформляется на долгий срок — от 10 до 20 лет, а значит, даже незначительный с виду просчёт или невнимательность могут впоследствии «ударить по карману». Консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова рассмотрела наиболее распространённые ошибки заёмщиков.

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% год овых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

• при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
• при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

3. Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

• избегать общения с банком;
• брать новые кредиты на погашение старого;
• доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Источники

1. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.
2. Ивин, А.А. Логика для юристов; М.: Гардарики, 2011. — 288 c.
3. Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
4. Панов, В.П. Сотрудничество государств в борьбе с международными уголовными преступлениями: учеб пособие; М.: Юрист, 2011. — 160 c.
5. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.

Полезное в законодательстве:
Федеральный закон от 01.10.2019 N 330-ФЗ «О внесении изменения в статью 78 Бюджетного кодекса Российской Федерации» Коммерческая ипотека — чем рискует заемщикОценка 5 проголосовавших: 1 Владимир Солодовников

Опытный юрист с 10 летним стажем.

Образование: ЗСФ РГУП – Западно-Сибирский филиал Российского государственного университета правосудия(г. Томск).

Место работы: частная компания в г. Санкт-Петербург.

Источник: zolotaya-zvezda.ru