Содержание
- 1 Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция
- 2 Справочный центр ЦИАН
- 3 Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке
- 4 Как проверить квартиру на чистоту при покупке?
- 5 Особенности самостоятельной проверки квартиры на чистоту при покупке в 2019 году
- Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция
- Получите выписку из ЕГРН
- Наличие обременений и арестов
- Сделка только с собственником недвижимости
- Подлинность документов
- Проверка техпаспорта недвижимости
- Наличие проблем с собственниками квартиры
- Согласие супруга на продажу
- Наличие долгов
- Покупка квартиры у застройщика
- Проверка надежности застройщиков
- Разрешительная документация
- Неизвестные имена
- Список компаний
- Статус участка и виды разрешенного использования
- Ход строительства
- Справочный центр ЦИАН
- Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке
- Что нужно сделать для полного контроля
- Как действует риэлтор
- Отслеживают ли банки
- Как проверить остальные данные по квартире при покупке самостоятельно
- Обременения и ограничения
- Прописанные лица
- Долги по коммунальным платежам
- Сколько стоит услуга
- Видео:Как проверить юридическую чистоту квартиры.
- Как проверить квартиру на чистоту при покупке?
- Обременения на квартиру
- Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД
- Наличие зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире граждан
- Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья?
- Возможные претенденты на право собственности
- Сравнение информации в собранных документах
- Ну и напоследок ещё несколько советов:
- Особенности самостоятельной проверки квартиры на чистоту при покупке в 2019 году
- Пошаговая инструкция проверки, которая избавит покупателей от возможных неприятностей
- Правоустанавливающая документация
- О прописанных лицах
- Сведения о судебных процессах
- О правомочиях продавца
- Имеются ли обременения
- О долгах по коммунальным платежам
- Законность перепланировки
- Варианты осуществления сверки через интернет (онлайн)
- Источники
Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция
На правах рекламы
Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.
Получите выписку из ЕГРН
Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.
Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.
На что обратить внимание в выписке:
Наличие обременений и арестов
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Сделка только с собственником недвижимости
Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.
Подлинность документов
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Проверка техпаспорта недвижимости
Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
Наличие проблем с собственниками квартиры
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
- Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
- Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
- Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Согласие супруга на продажу
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Наличие долгов
Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.
Покупка квартиры у застройщика
Проверка надежности застройщиков
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Разрешительная документация
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Неизвестные имена
Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.
Список компаний
Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.
Статус участка и виды разрешенного использования
Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.
Ход строительства
Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.
Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.
Справочный центр ЦИАН
Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?
Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.
Вы можете провести проверку квартиры и собственника на нашем сайте, воспользовавшись сервисом «Проверка документов вторичного жилья», перейдя по ссылке: https://promo.cian.ru/legal-support/#vtorichka
Или провести проверку самостоятельно.
Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей
[1]
- Проверить правоустанавливающие документы на квартиру
Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.
- Проверить госрегистрацию договора и историю объекта
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта или указав адрес месторасположения объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРН , нужно обратиться в Территориальное управление Росреестра , предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРН, также можно воспользоваться услугой через официальный сайт Росреестра , через «госуслуги» или обратиться в МФЦ.
В выписке содержится информация о владельце квартиры, кадастровый номер и кадастровая стоимость квартиры, сведения об объекте и зарегистрированных правах, обременениях на квартиру, о переходе права собственности на квартиру.
В ЕГРН содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.
При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.
Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.
Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРН. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.
- Изучить договор
Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.
- Узнать, производились ли перепланировки
Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.
- Проверить продавца
Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Министерства Внутренних Дел РФ , а также в территориальном подразделении МВД).
[2]
Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.
Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.
- Проверить права третьих лиц
Можно через сервис «госуслуги», через МФЦ или попросить у владельца расширенную выписку из домовой книги.
В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.
Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.
Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.
Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке
Что нужно сделать для полного контроля
Для этого стоит изучить всю документацию.
Данное действие делается вместе с хозяином квартиры.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Список:
- Документы, где проверяются права на недвижимость. Это может быть:
- свидетельство о купле-продаже;
- свидетельство о государственной регистрации;
- дарственная;
- договор о наследовании.
- Получение выписки из Единого государственного реестра. В ней следует изучить все сделки, которые когда-либо проходили с недвижимостью.
- Дальше требуется взять выписку из домовой книги. Сделать это можно в многофункциональных центрах России. Подобная бумага поможет узнать о количестве зарегистрированных жильцов, как на данный момент, так и ранее.
- Документы из диспансеров. Будет хорошо, если продавец предоставит справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Это поможет убедиться в его дееспособности и не допустить срыва сделки.
Как действует риэлтор
В агентствах недвижимости специалисты осуществляют процедуру в несколько этапов:
- Изучение самого продавца:
- прежде всего, рассматривается паспорт собственника. Он обязан быть настоящим, а сам владелец должен быть прописан в данной квартире;
- составление портрета. Посредник ходит по соседям и опрашивает их. Он узнает максимум информации, в которую входят: добросовестность хозяина, количество времени, которое он проживает в доме, общие впечатления соседей;
- справки из различных диспансеров. Риэлтор узнает о наличии отклонений у продавца, которые могут помешать сделке. Имеется в виду, недееспособность из-за психологических или наркологических проблем.
- Документы. Проверяется список бумаг на право собственности, которые подтвердят чистоту соглашения. В него входят:
- разрешение от законных опекунов в ситуации, когда в квартире прописан несовершеннолетний;
- разрешение со стороны от одного из супругов, если недвижимость была приобретена в период брака;
- согласие от всех жильцов, которое должно быть нотариально заверено;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о наследстве.
Самым лучшим вариантом является ситуация, когда в квартире прописан всего один человек, который ее и продает.
- справка из БТИ, в ней риэлтор изучает все ограничения, сроки, данные о владельце, а также проверяет все операции, которые были совершены с жильем;
- сведения из Росреестра, здесь рассматривается наличие судебных разбирательств связанных с квартирой. Посредник должен установить вероятность повторных притязаний. Срок давности подобных дел – 3 года;
- выписка из правоохранительных органов для изучения наличия обременений на объекте недвижимости;
- выписка из паспортного стола, в ней специалист проверяет количество людей, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире. Также изучаются обстоятельства при которых они были сняты с регистрации оттуда.
Отслеживают ли банки
Жилье должно соответствовать требованиям, установленными статей 130, пунктом 1 ГК РФ.
Такие организации изучают недвижимость только в ситуации, когда человек оставляет ее в залог под ипотеку.
Перечень основных требований:
- При неисполнении заемщиком своих обязательств перед банком, последний имеет полное право выставить такое имущество на аукцион.
- Квартира находится в пределе действия кредитной организации или его филиалов.
- Стоимость не меньше 70% размера займа.
- Расположение в районе, где его цена в перспективе будет расти.
- Соответствие все пожарным, санитарным и строительным нормам.
- Все документы должны быть юридически чистыми.
Также проверяются технический и кадастровый паспорта и согласие со стороны супруга.
Если хотя бы один из документов отсутствует, владелец должен сделать их. В противном случае, ему не одобрят кредит.
Как проверить остальные данные по квартире при покупке самостоятельно
Чек-лист тонкостей:
- Паспорт продавца. Все данные указанные в нем должны полностью совпадать с теми, что в свидетельстве и прочих документах. Также желательно сделать копию, чтобы проверить сведения через официальный портал миграционной службы.
- Отслеживание через Росреестр бесплатно. Для этого требуется изучить выписку из ЕГРП, которая будет содержать в себе все бывшие сделки с данной недвижимостью.
- Наследство. Если приобретается квартира, полученная в наследство, то стоит убедиться, что на нее не претендуют другие родственники. Нужно вместе с продавцом отправиться к нотариусу, который составлял завещание.
- Кадастровый и технический паспорт. Они обязательно нужны для регистрации права владения.
- Свидетельство собственности. В нем содержится информация о хозяине недвижимости, а также о самом жилье. На данной бумаге обязательно проставляется номер и она не должна иметь различных дефектов, повреждений, и затирок.
Обременения и ограничения
Их список:
- Ипотека. Владелец может оставить свое жилье в качестве залога, когда берет крупные денежные суммы в банке. В такой ситуации гражданин не может продать свою квартиру, а также проводить с ней различные операции.
- Рента. Подразумевает, что хозяин передал права имущества человеку, который его содержит (покупает лекарства, продукты и т.п.).
- Арест. Накладывается государственными органами и служит гарантом того, что гражданин выполнит все условия, прописанные в иске. Снимается, когда собственник устранил все причины наложения данной меры пресечения. Только после этого он сможет продать.
- Аренда. Хозяин жилья временно передает права на имущество арендодателю. Соответственно пока действует договор, не проводятся сделки по купле-продаже имущества.
- Доверительное управление. Доверенность накладывается на лицо, которому передали права на имущество в целях соблюдения интересов собственника.
Прописанные лица
Для того чтобы узнать о наличии других жильцов, зарегистрированных по адресу, требуется обратиться в одно из следующих учреждений:
Лучше всего попросить владельца получить выписку из домовой книги.
[3]
С помощью данного документа можно узнать о количестве прописанных лиц. Важно, чтобы у него была дата обращения, актуальная на момент приобретения недвижимости.
Долги по коммунальным платежам
Покупатель должен потребовать у продавца справку из ЖЭКа.
В ней содержится информация о задолженностях по коммунальным услугам за последний месяц.
Сколько стоит услуга
Нотариус может проверить юридическую чистоту квартиры и данная услуга предоставляется отдельно, или входит в стоимость сопровождения покупки недвижимости.
Заплатить придется от 5 до 70 тысяч рублей.
Стоимость согласно количеству проверяемых позиций:
| Объем работ | Стоимость, руб. | Сроки |
| Минимальный (Выписка из ЕГРН о правах и обременениях) | 500 | 24 часа |
| Стандартный (Юридическое заключение о рисках приобретения данного жилья) | 6000 | 24 часа |
| Полный (Вся документация и заключение) | 12500 | 48 часов |
Видео:Как проверить юридическую чистоту квартиры.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Как проверить квартиру на чистоту при покупке?
Актуальность статьи: март 2019 г.
Покупка квартиры — довольно сложный процесс, особенно с юридической точки зрения. Ведь перед покупкой следует проверить очень много факторов: не находится ли жильё в залоге у банка, не арестовано ли оно, кто является настоящим хозяином жилплощади и т.д. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным юристам. Именно они и проверяют квартиру на юридическую чистоту.
Но обращаться в специализированные агентства не всегда целесообразно. Во-первых, юридическая помощь тоже требует определённых финансовых затрат, причём немалых. А во-вторых, даже в этой сфере деятельности можно наткнуться на непрофессиональных сотрудников или мошенников, потеряв при этом не только средства, но и время. Поэтому я хотел бы поведать вам о том, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно. Итак, начнём.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Обременения на квартиру
Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП. Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.
| Видео (кликните для воспроизведения). |
Пример выписки из ЕГРП (нажмите для увеличения)
Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить. Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП. С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться. Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:
- Есть ли обременения на квартиру.
- Достоверны ли предоставленные владельцем данные, а также не подделаны ли документы.
- Кто и на каком основании является собственником квартиры.
к содержанию ↑
Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД
Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).
Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение. Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится). Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.
Хорошо, если продавец не состоит на учёте. Но если это не так, то можно произвести медицинское освидетельствование продавца (разумеется, за ваш счёт) непосредственно в момент подписания документов.
Наличие зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире граждан
Проверить, есть ли зарегистрированные в квартире граждане очень просто: достаточно изучить выписку из домовой книги. Из неё вы узнаете, есть ли в квартире прописанные граждане (возможно, несовершеннолетние), и не возникнут ли проблемы при снятии их с регистрационного учёта. Если возникнут сомнения в том, что документ подлинный, то подойдите с копией выписки в паспортный стол ЖЭУ или РЭУ.
Пример выписки из домовой книги (нажмите для увеличения)
к содержанию ↑
Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья?
Также важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья. Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, а следовательно, приобретение квартиры может нести определённые последствия.
Для того, чтобы узнать об этом, вам потребуется расширенная выписка из домовой книги, которая предоставляется платно. В данном документе будут указаны все граждане, которые когда-то были прописаны в квартире, а также данные о них. Поэтому обязательно проверьте, кто был прописан в квартире на момент её приватизации и каков был возраст этих граждан. Заметьте, что если среди зарегистрированных были несовершеннолетние, то они также должны участвовать в приватизации. Если этого проведено не было, то они могут попытаться признать вашу сделку недействительной. Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, в случае обнаружения потенциальных претендентов на право собственности, попросите их написать заявление об отказе на право собственности, заверенное нотариусом.
Возможные претенденты на право собственности
Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.
В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время. Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия. Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.
Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.
Сравнение информации в собранных документах
Последнее, что нужно сделать при проверке юридической чистоты квартиры, это сравнить все изученные вами документы. То есть, информация о том, кто, когда и до какого момента был владельцем квартиры, или был прописан в ней, должна быть одинаковой как в ЕГРП, так и в расширенной выписке из домовой книге, а также во всей сопутствующей документации.
Мы с вами рассмотрели самые важные критерии проверки юридической чистоты квартиры. Примерно таким же методом пользуется большинство специализированных агентств. Давайте подведём итог тому, как следует проводить проверку приобретаемой квартиры:
- Проверить наличие обременений у квартиры в виде ренты, ареста или нахождения в залоге у банка (с помощью ЕГРП).
- Проверить, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД (по водительскому удостоверению или справка из НД или ПНД).
- Проверить наличие граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних (по выписке из домовой книги).
- Проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья (по выписке из домовой книги и ЕГРП).
- Проверить возможное наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире (по выписке из домовой книги).
- Сравнить информацию, полученную из изученных вами документов.
к содержанию ↑
Ну и напоследок ещё несколько советов:
- Если нынешний владелец вступил в права собственности по наследству, то не забудьте потребовать от него заявление о том, что он берёт на себя все расходы и издержки в случае обнаружения других наследников имущества, заверенное нотариусом.
- Не забудьте проверить, проводилась ли перепланировка. Если да, то была ли она узаконена. Узнать это можно, взяв план БТИ и сравнив его с внешним видом квартиры. В том случае, если вы приобретёте квартиру с незаконной перепланировкой и факт её наличия обнаружится, то вся ответственность в полной мере ляжет на вас.
- Попросите у продавца справку об отсутствии задолженностей за обслуживание квартиры (электроэнергия, газ, водоснабжение, отопление и т.д.). Можно сказать, что все задолженности за обслуживание продаются вместе с квартирой.
- Попросите у продавца расписку, содержащую то, какую сумму за квартиру вы уплатили. Особенно это важно в том случае, если цена, указанная в договоре и фактическое количество средств, переданных бывшему владельцу недвижимости отличаются. В этом случае записок должно быть две: в первой указана цена недвижимости, прописанная в договоре, а во втором — фактическая сумма средств, переданная продавцу.
- По возможности узнайте, была квартира приобретена в браке или нет. Несмотря на то, что получить информацию об этом довольно проблематично, она может быть очень важной, так как всё имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (разумеется, если перед этим не заключались разного рода договоры), а следовательно, супруга или супруг продавца недвижимости может претендовать на какую-то часть приобретаемой вами квартиры. Проверить этот факт можно по ксерокопии паспорта владельца недвижимости.
- Если продавец отказывается предоставить нужные вам справки и документы или увиливает с ответами — это повод задуматься над его честностью и порядочностью. Ведь честному продавцу, который хочет продать свою квартиру, нечего скрывать, тем более в случае, если все платные документы будет оплачивать не он, а покупатель.
Это всё, что я хотел рассказать вам о том, как проверить квартиру перед покупкой. Надеюсь, что мои советы помогут вам сэкономить средства на юридических консультациях, а также подобрать себе подходящий вариант.
И напоследок рекомендую посмотреть следующее видео о самостоятельной покупке квартиры:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
| Поделиться с друзьями: |
Также рекомендуем к прочтению:
Особенности самостоятельной проверки квартиры на чистоту при покупке в 2019 году
Самостоятельное изучение того, полностью ли чист объект недвижимости, предлагаемый продавцом, включает множество действий, посвященных изучению отдельных аспектов, так как любое нарушение может оказаться неприятным сигналом.
Наряду с проверкой документов и получением справок рекомендуется не пренебрегать и разговорами с жильцами, которые живут в том же месте, что и продавец.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Пошаговая инструкция проверки, которая избавит покупателей от возможных неприятностей
Процедура проверки состоит из следующих шагов:
| Установить | Что квартира имеется в наличии |
| Ознакомиться | С личными бумагами (паспортом) владельца жилья. Также изучить документы посредника |
| Исследовать бумаги на саму квартиру | Заказав их в соответствующих ведомствах, речь о них пойдет в разделах ниже, относящихся к проверке различных нюансов |
| Пообщаться | С соседями владельца объекта по подъезду и дому, а также с сотрудниками ЖКХ |
Проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в итоге вполне возможно, но это трудоемкий процесс. Придется посетить множество организаций и получить массу бумаг.
Фото: основные этапы сделки при купле-продаже квартиры
Правоустанавливающая документация
Бумага данного вида помогает удостоверить, что у лица, которое продает квартиру, действительно имеет ее в своей собственности.
В качестве правоустанавливающей документации в таком случае выступает свидетельство о регистрации права собственности.
В этой бумаге устанавливается:
- какой это объект, комната или квартира;
- какова площадь помещения;
- адрес;
- кадастровый номер;
- присутствие обременений или иных ограничений по совершению сделок,
стоит иметь в виду, что их отсутствие на момент составления свидетельства не доказывает, что они не появились ко времени планирования сделки; - документ, послуживший основанием для приобретения собственности на жилье, в том числе — договор одного из видов — купли-продажи, долевого участия; мены, дарения; решение суда о праве; свидетельство о праве на наследство;
- указание личности владельца.
Если среди собственников перечислены лица, которым не исполнилось 14 лет, то требуется, чтобы за них договор заключили оба их родителя.
Если ребенок находится под ответственностью опекуна, то договор, соответственно, заключает именно он.
Несовершеннолетние от 14 до 18 обладают правом на участие в сделке, однако их законные представители, оба родителя либо опекун, должны ее утвердить.
О прописанных лицах
Точно установить, кто прописан в данной квартире, необходимо в любом случае. При наличии лиц, которые имеют штамп о регистрации в данном жилом помещении, и о которых его покупатель не знает, они впоследствии смогут заявить право на жилье.
Именно поэтому стоит точно узнать перечень прописанных лиц. С этой целью следует получить на этот объект недвижимости выписку из домовой книги.
В общем случае ее готов представить продавец, но в любой ситуации остается возможность получить ее в паспортном столе по месту нахождения квартиры.
Требуется проверить, нет ли в перечне зарегистрированных лиц младше 18 лет. Для выписки несовершеннолетних действуют усложненные правила, так как их права пытаются защитить.
Существует возможность за дополнительную плату получить расширенную выписку. Этот документ носит более подробный характер, в частности, в нем указывается:
| Какие лица были зарегистрированы | В этом помещении прежде за все время его существования |
| Основания | По которым они были выписаны и даты, когда это случилось |
В такой подробной истории жилого помещения имеет смысл обратить также на прежних детей до 18 лет и умерших.
Последние иногда воскресают, а детей в некоторых случаях выписывают незаконно, что впоследствии дает им право подать на восстановление прав, даже когда у квартиры сменился собственник.
Существует и ряд других категорий зарегистрированных, которые могут по тем или иным основаниям отсутствовать в квартире долгое время. Это:
- пациенты на длительном курсе лечения;
- призванные в армию;
- осужденные к лишению свободы;
- отправившиеся в длительную командировку.
Расширенная выписка будет содержать упоминание обо всех этих лицах. В ней будут указаны основания их отбытия и приведены их документальные подтверждения.
Сведения о судебных процессах
Судебный процесс относительно жилого помещения проходит в суде, находящемся по месту ее расположения.
Чтобы выяснить, имеет он место или нет, требуется обратиться:
| В сам суд | Либо в его канцелярию с соответствующим запросом, но там не обязаны отвечать, поэтому более надежный метод — установить это на сайте самого суда |
| По исполнительным производствам | Можно получить информацию у судебных приставов, как в службе, так и на сайте |
| В госреестре прав на недвижимость | Выписка, оформляемая в этом ведомстве, содержит соответствующую графу |
| Можно поговорить неформальным образом | С сотрудниками ЖЭУ и ТСЖ, а также с соседями |
О правомочиях продавца
При проверке полномочий продавца необходимо убедиться, что он:
- именно тот человек, которым, по его утверждениям, является;
- обладает правомочиями на совершение данной сделки;
- является дееспособным.
Следует проверить паспорт и убедиться, что он настоящий. Далее необходимо удостовериться, что сам документ подает тот человек, который и является собственником.
Существует схема, когда у хозяина из группы риска забирают паспорт, а следом сделку заключает похожее на него лицо.
Необходимо пообщаться с жильцами того же подъезда и спросить их, является ли данный продавец лицом, имеющим такие полномочия.
Наконец, в дееспособности контрагента покупателю можно удостовериться, когда тот принесет справку из психоневрологического диспансера, также стоит обратить внимание и на манеру поведения продавца.
Имеются ли обременения
Обременения по квартире — это юридические обязательства, существующие у ее владельца перед третьим лицом, которые перейдут и к покупателю либо иные ограничения.
В частности это:
| Залог на объект | В том числе по ипотеке перед банком |
| Действующая аренда жилого помещения либо договор | Позволяющий там жить жильцу бесплатно |
| Передача квартиры | В доверительное управление |
| Наличие обязательства | Пожизненно содержания владельца третьим лицом (рента) |
| Недопустимость осуществления действий | По регистрации объекта (в частности, по распоряжению следствия) |
| Арест | На жилплощадь по суду в обеспечение обязательств |
Чтобы установить такие ограничения, следует взять в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП) выписку по данному объекту.
О долгах по коммунальным платежам
Необходимо установить, существует ли у лиц, продающих квартиру, долг по коммунальным платежам.
При их наличии лицо, которое приобретет объект, не поинтересовавшись этим вопросом, возьмет на себя и обязательства заплатить соответствующим службам. Иски эти организации в дальнейшем будут посылать именно ему .
Чтобы избежать указанных последствий, необходимо попросить продавца предъявить квитанции на все типы платежей за предыдущие двенадцать месяцев. Если он их приносит, то вопрос решается.
Однако он может утверждать, что они утеряны. Тогда рекомендуется отказаться от сделки. В случае же, когда покупатель стремится все равно обзавестись данным объектом, ему рекомендуется определить, остается ли долг, другими способами.
Если же, несмотря на сохраняющееся желание приобрести квартиру, покупатель самому продавцу не доверяет, ему можно подать запрос в ТСЖ либо ЖУЭ самому. В этих учреждениях ему предоставят сведения относительно существования долга.
Наконец, допускается внесение в договора купли-продажи положения о том, что обязанность погасить долги на момент сделки при их наличии ложится именно на прежнего владельца.
Видео: все, что нужно знать
Законность перепланировки
Тому, кто намеревается приобрести жилье, необходимо установить, не осуществлялась ли предыдущим собственником планировка, в том числе незарегистрированная или являющаяся недопустимой.
В пространстве могут быть убраны стены либо возведены там, де ранее их не было, изменена конфигурация определенных сетей.
Чтобы получить соответствующую информацию, требуется ознакомиться с содержанием технического паспорта.
В этом документе может присутствовать штамп, указывающий, что планировка имела место и была недопустимой.
Помимо этого, следует запросить у продавца технический план объекта недвижимости. Наконец, при наличии сомнений имеет смысл прибегнуть к услугам Бюро технической инвентаризации.
Сотрудник этого ведомства имеет право прибыть на объект вместе с потенциальным покупателем и определить, вносились ли в помещение недозволенные изменения.
Варианты осуществления сверки через интернет (онлайн)
Сверка онлайн допустима во многих их вышеупомянутых случаев, тогда, когда у соответствующей организации есть свой сайт. К примеру:
| Часть структур ЖКХ обзавелась собственным ресурсом | Если у данной организации он есть, сведения о квартире можно получить именно в нем |
| Собственный сайт Росреестра включает сервис | Который содержит информацию: |
- жилой или нежилой данный объект;
- по какому точному адресу располагается;
- о плане квартиры;
- о наличии кадастрового паспорта, подтверждающего, что строительство в этом случае завершено
Таким образом, проверка квартиры на чистоту — это процедура, в ходе которой устанавливается, все ли в порядке с данным объектом.
Требуется определить, может ли сам продавец продать его, есть ли иные лица, права которых сделка может нарушить, включая детей, права которых в наибольшей степени защищены законом.
Также устанавливается, не проводилась ли продавцом перепланировка и не висит ли на квартире долг.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
| Видео (кликните для воспроизведения). |
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источники
- Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.
- ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.
- Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
- Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.
- Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.
Полезное в законодательстве:
Федеральный закон от 04.11.2019 N 346-ФЗ «О ратификации Протокола о внесении изменений в Договор между Российской Федерацией и Республикой Болгарией о социальном обеспечении от 27 февраля 2009 года» Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельноОценка 5 проголосовавших: 1 Владимир Солодовников
Опытный юрист с 10 летним стажем.
Образование: ЗСФ РГУП – Западно-Сибирский филиал Российского государственного университета правосудия(г. Томск).
Место работы: частная компания в г. Санкт-Петербург.
Источник:
